26 May Dos a tres meses de garantía, en UF y reajuste trimestral: los cambios en los requisitos para arrendar viviendas
Con cada vez mayores exigencias, el trámite de arrendar una propiedad para uso habitacional se ha vuelto un desafío para muchas personas, quienes han visto cómo los propietarios y corredores han aumentado los requisitos para alquilar viviendas de manera transversal, un fenómeno que comenzó a gestarse el año pasado en la Región Metropolitana y que hoy en día ya se ha generalizado a nivel nacional.
De hecho, es normal que actualmente se pida la documentación de los potenciales arrendatarios antes de visitar la propiedad y no posterior a ella, como ocurría en caso de que sí les interesara. Además, hay exigencias de hasta dos o tres meses de garantía por posibles daños. También, fijaciones de cánones de arriendo en UF y reajustes por contrato de los valores de arriendo cada tres o seis meses, mientras que en el caso de los trabajadores independientes, en ocasiones, se les está pidiendo documentar el arriendo por un año, según señalan los principales actores del rubro inmobiliario.
A esto se suma el dejar por escrito las condiciones de ocupación del inmueble; por ejemplo, en los contratos se está detallando que el uso será como residencia habitacional y no para fines comerciales, o bien restricciones en la admisión de mascotas.
Este endurecimiento en las condiciones se explica principalmente por el complejo escenario económico que vive el país, como la inflación, que va de la mano de la menor liquidez que existe en las personas; la incertidumbre del empleo, con el miedo a la morosidad, y la preocupación por las ocupaciones ilegales. Así, los propietarios han optado por blindarse ante potenciales incumplimientos de contrato.
Nicolás Herrera, Head of Real Estate Research de TOCTOC, señala que ‘estas restricciones impactan más en los grupos que están comenzando a independizarse, como los jóvenes, quienes estadísticamente son los grupos más desfavorecidos al momento de salir del hogar por los pagos adicionales a los cánones de arriendo que deben sortear’.
Por su parte, Víctor Danús, gerente general de PROurbe Gestión Inmobiliaria, comenta que ‘hemos visto una mayor exigencia en la documentación de los arrendatarios, debido a que se ha ido incrementando una práctica ilegal y muy nociva para la actividad: la falsificación de documentos, como cédulas de identidad, liquidaciones de sueldo y contratos de trabajo. Por lo mismo, nos obliga a ser más rigurosos en el perfil del arrendatario, siempre verificando la autenticidad de dichos documentos’.
Por lo anterior, expertos recomiendan que al asistir a la propiedad (puertas abiertas) lo hagan con el dossier de documentos completos —requisitos previamente informados por el corredor o propietario—, con el fin de agilizar el proceso de alquiler en caso de que la visita sea fructífera.
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Las viviendas en oferta han
pasado de un promedio
de publicación
de 22 días al cierre del primer
trimestre de 2022 a 35 días de
avisaje al cierre del primer
trimestre de este año.
Sobre el aumento en los meses de garantía, Danús dice que cada vez es más común ver la cláusula de dos meses de garantía, como una forma de paliar los riesgos de daño ante el aumento de la rotación.
Acá es donde Herrera advierte que el mercado multifamily está ganando terreno, pues se adapta y encaja bien con el perfil del profesional joven, por sus ubicaciones y zonas de alta dotación de servicios. ‘El tamaño también les acomoda más y el precio de arriendo coincide con los ingresos. En la actualidad, la presencia de un aval ya no es un requisito para muchos arrendadores en administradoras de edificios institucionales o multifamily. Además, hemos observado promociones que ofrecen descuentos del 50% en el primer mes de arriendo, la posibilidad de pagar en cuotas el mes de garantía, y sin pago de comisión por el corretaje para el arrendatario’, explica.
Hasta un 60% de los arriendos son publicados en UF
A juicio de los expertos, otro tema importante que ha estado cambiando desde mediados de 2022 a nivel país es el crecimiento de los arriendos en Unidades de Fomento (UF), y donde actualmente, según cifras de PROurbe, el 60% de las publicaciones son bajo este formato versus valores en pesos, sobre todo con mayor prevalencia en alquileres sobre los $700 mil al mes.
Pedro Páez, team leader y agente inmobiliario de RE/MAX Advance, comenta que muchos propietarios que poseen inmuebles en arriendo sintieron el verse afectados por la subida sostenida de la UF desde el año pasado, por lo que buscaron resguardar su dinero, manteniéndolo evaluado con la colocación de arriendos en UF.
‘Esta medida fue acogida por muchos; sin embargo, esto variaba drásticamente dependiendo de las comunas, ya que donde más se apreciaba este formato era en los barrios altos, donde el porcentaje aumentaba un poco más, y los propietarios alegaban que aún pagaban dividendos y estos eran en UF, por lo cual ellos debían también arrendar bajo este formato’, detalla.
No obstante, añade, este cambio no ha sido bien recibido por parte de los arrendatarios, quienes han optado por evitar las propiedades que exigen esta modalidad en los cánones de arriendo, lo que ha forzado a una incipiente, aunque aún no masiva, vuelta a las tarifas en pesos, con reajustes trimestrales o semestrales.
Luis Ignacio Montalva, gerente de Asset&Property Management de MQ Servicios Inmobiliarios, dice que, en cuanto a la UF, lo que se observa hoy es ‘un aumento de la precaución por parte de los arrendatarios debido a las tasas inflacionarias de los últimos años y al desconocimiento general de esta unidad financiera, y por eso prefieren arrendar en pesos, ya que es un término más conocido, pese a que esta transacción esté sujeta a reajustes cada ciertos períodos’.
Tendencia al alza en días de aviso
Desde la segunda mitad de 2022, las condiciones crediticias generaron un mal escenario para quienes buscaban comprar una propiedad y, por ende, muchos aplazaron su intención de comprar de momento, viéndose forzados a arrendar.
Carolina Ortiz, subgerenta comercial de BMI Servicios Inmobiliarios, comenta que este aumento en la demanda por arriendos generó un alza en los precios debido a que la oferta era acotada para tanto demandante hasta que no se regularizaran las condiciones de los créditos. ‘Este cambio en el mercado también hizo a muchos propietarios cambiar de parecer en su idea de vender y decidir dar la alternativa de arriendo a sus propiedades’, dice.
Sin embargo, la actual situación en relación con el bolsillo de los chilenos y las mayores exigencias frente a los arriendos han significado un menor dinamismo en este mercado a nivel país. Esto se puede ver reflejado en una tendencia al alza en los días de aviso, aumentando en cerca de dos semanas la permanencia de las publicaciones en la plataforma TOCTOC.
‘Las viviendas han pasado de un promedio de 22 días al cierre del primer trimestre de 2022 a 35 días de avisaje promedio al cierre del primer trimestre de este año’, señala Nicolás Herrera.
Este aumento, sumado a la proliferación de edificios de renta residencial con otras exigencias, está empezando a significar una cierta flexibilización en algunos de los requisitos que se han estado solicitando en el trimestre en curso.
El ejecutivo añade que, como regla general, el gasto en vivienda dentro del mercado del arriendo no debe exceder del 25% al 30% de los ingresos de un hogar. Sin embargo, debido al incremento de la oferta de propiedades en el mercado, las barreras de entrada comerciales se han flexibilizado no solo en la Región Metropolitana, sino también en otras ciudades del país.
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Fuente: El Mercurio