12 Nov Inmobiliarias reactivan la búsqueda de terrenos tras los cambios a la OGUC
La entrada en vigencia del Decreto Supremo 68, que actualiza la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), ha marcado el regreso activo de las desarrolladoras al mercado del suelo. Tras un período de pausa y cautela, las inmobiliarias han reactivado con fuerza la búsqueda, evaluación y negociación de terrenos urbanos, impulsadas por mejores condiciones de rentabilidad que ya elevan entre un 15% y un 30% la cotización de los paños mejor ubicados.
La reactivación en la búsqueda de paños responde a tres flexibilizaciones técnicas de la normativa que amplían directamente el margen financiero de los proyectos:
- Multiplicación de unidades por terreno: El nuevo cálculo de densidad baja de 4 a 2,8 habitantes por vivienda a nivel general, y desciende a 1,4 en zonas cercanas a estaciones de Metro, trenes o corredores de transporte. En la práctica, esto permite hasta triplicar la cantidad de departamentos en un mismo paño.
- Menor costo de obra por estacionamientos: Los desarrollos ubicados en ejes de transporte masivo pueden reducir hasta en un 50% la exigencia mínima de estacionamientos, recortando drásticamente los gastos de excavación y construcción subterránea.
- Foco en los conjuntos armónicos: La ampliación de opciones para acogerse a esta figura ha puesto en el centro de las cotizaciones de las inmobiliarias a terrenos cercanos a los 2.500 metros cuadrados, abriendo la puerta a fusiones prediales con mayor constructibilidad.
Reevaluación de carteras y nuevos productos en comunas consolidadas
Además de salir a buscar nuevos terrenos, las empresas están revisando paños propios y propiedades que anteriormente habían sido descartadas por falta de margen financiero. Firmas como Moller & Pérez-Cotapos y Exxacon ya lideran el rediseño de sus carpetas para introducir departamentos de menor superficie y ticket más accesible en zonas de alta demanda, incluyendo el sector oriente de Santiago, históricamente dominado por viviendas de mayor metraje.
Alianzas y estructuración flexible para cerrar negocios
Para concretar las compras de suelo y aprovechar este nuevo ciclo sin sobreexponer el capital, los actores del mercado están apostando por esquemas colaborativos y de riesgo acotado:
Asociación con propietarios: Crece el interés por estructurar aportes de terreno y alianzas estratégicas con los dueños originales de los paños, permitiéndoles participar en el mayor valor generado por la nueva norma.
Contratos a medida: Predomina el uso de promesas de compraventa condicionadas a la obtención de permisos y esquemas de pago diferido, facilitando el cierre de negociaciones en un entorno donde los plazos de aprobación siguen siendo una variable clave.
De este modo, la actualización de la OGUC no solo devuelve el dinamismo a la búsqueda de terrenos, sino que inaugura una etapa donde la eficiencia en el diseño, la cercanía al transporte público y las alianzas de capital se convierten en las principales oportunidades del sector.