12 Nov Preguntas para entender la eliminación del IVA en la compra de una vivienda nueva
La compra de una vivienda podría resultar más barata a partir del próximo 1 de diciembre, Ese día comenzará a regir la exención del IVA para determinadas casas y departamentos, una de las medidas contempladas en la Ley de Reconstrucción Nacional y Desarrollo Económico y Social, que busca reactivar el sector inmobiliario. El beneficio estará vigente durante un año, pero no todas las propiedades podrán acogerse y tampoco significa que sus precios bajarán automáticamente un 19%.
El otro hecho es que varias inmobiliarias decidieron adelantarse mediante promociones porque la ley les permite recuperar el IVA en ventas que se hayan realizado desde el 22 de abril de 2026, fecha en que ingreso a tramitación la iniciativa legal. Según Nicolas Palma, gerente senior de MercadoLibre Inmuebles, a tres semanas de entrar en vigencia la medida en Portal Inmobiliario ya hay 28 inmobiliarias y 41 proyectos que ofrecen este beneficio, con rebajas que pueden representar un ahorro importante para los compradores.
1.- ¿Todas las viviendas nuevas podrán comprar sin IVA?
No. Para acceder al beneficio la propiedad debe cumplir tres condiciones. Primero, contar con recepción municipal definitiva, total o parcial, otorgada antes del 17 de octubre de 2026, fecha en que se publicó la ley. En palabras simples, debe tratarse de una vivienda terminada y aprobada por la municipalidad dentro de ese plazo.
Segundo, debe ser su primera venta, es decir, que el comprador la adquiera directamente de la inmobiliaria. Y tercero, la empresa debe decidir acogerse a la exención, porque el beneficio es voluntario. Por lo tanto, del departamentos en verde o en blanco que están en construcción quedan fuera. Tampoco corresponde a viviendas que esté vendiendo un particular, aunque nunca hayan sido habitadas. No existe un precio máximo para acceder a la exención y también pueden incluirse el estacionamiento y bodega.
2.- ¿Por qué no se devuelve el 19% del IVA?
Porque el IVA inmobiliario no se calcula sobre el valor total de la vivienda. El terreno, por ejemplo, no está afecto al impuesto. Por eso, aunque la tasa del IVA es de 19%, el monto que se puede devolver representa un porcentaje menor del precio final de una casa o departamento.
Francisco Valdivieso, gerente comercial de Inmobiliaria Activa, explica que su empresa está ofreciendo devoluciones de hasta un 12%, dependiendo de cada propiedad. Se trata de una cantidad que varía según las características de cada proyecto y no constituye una rebaja establecida por la ley.
También hay otro motivo importante. Trinidad Silva, gerenta comercial de Inmobiliaria Norte Verde, explica que cuando las inmobiliarias vendan sin IVA, desde el 1 de diciembre, pueden enfrentar costos adicionales. Esto ocurre porque durante la construcción acumulan créditos de IVA por materiales y servicios que normalmente descuentan del impuesto cobrado al comprador. Si la venta queda exenta, esos créditos pueden transformarse en un costo para la empresa. Por eso, la rebaja que se aplique al precio desde diciembre no necesariamente será equivalente al IVA que se devuelva en las operaciones anteriores. “La recomendación al cliente es, más que fijarse en el porcentaje que se está descontando, comparar el precio final para elegir la opción más conveniente”, señala Silva.
3.- ¿Conviene comprar ahora o esperar hasta diciembre?
La principal diferencia está en cómo se recibe el beneficio. Quienes escrituren antes del 1 de diciembre pueden acceder al mecanismo de devolución del IVA, siempre que cumplan los requisitos establecidos. En ese caso, la compraventa se realiza incluyendo el impuesto y la inmobiliaria posteriormente devuelve al comprador el monto correspondiente. Este mecanismo también contempla determinadas operaciones realizadas desde el 22 de abril de 2026, fecha que comenzó la tramitación de la ley.
En cambio, desde el 1 de diciembre, las inmobiliarias que se acojan a la exención venderán directamente sin IVA. El beneficio estará incorporado y no habrá una devolución posterior. Esto también puede significar un crédito hipotecario y un dividendo menores.
4.- ¿Hasta cuándo hay plazo para aprovechar el beneficio?
La exención comenzará el 1 de diciembre de 2026 y estará vigente durante un año. Para aprovecharla, la escritura deberá firmarse dentro de ese período, antes del 1 de diciembre de 2027. Se recomienda consultar directamente a la inmobiliaria sobre el precio final.
Fuente: LUN