09 Jul Tabla: las comunas donde los departamentos han ganado más plusvalía en diez años
El ingeniero comercial Ignacio Lagos (46) está metido en el mundo de las propiedades hace tiempo. Dirige la empresa Pool Inmobiliario y desde ahí asesora a inversionistas que quieren incursionar en este rubro. Como varios lo hacen, compra departamentos y luego detecta la mejor oportunidad para venderlos. En junio del año pasado vendió una unidad de dos dormitorios y dos baños que compró en San miguel en 2020 por 2.283 UF por 2.700 UF, por lo que su ganancia fue de 18%. Lagos monetizó la plusvalía que ganó la propiedad con los años.
“Decidí vender este departamento para seguir comprando más unidades como inversión. En utilidad neta obtuve un poco más de $21.000.000”, cuenta.
A su juicio, el mejor momento de vender es después de tres o cinco años. “Si una persona invirtió en una zona emergente y con gran potencial de desarrollo, puede ser que en tres o cinco años la zona esté mucho más consolidada y sea un buen momento para vender”, argumenta.
Aunque también depende mucho del ciclo económico en que esté el país. “Los períodos recesivos, de bajo crecimiento y de altas tasas de interés son el peor momento para vender. Hemos visto que las ventas de viviendas usadas han caído sostenidamente”, señala. También hay factores coyunturales que influyen en los precios, como la delincuencia.
Mayor plusvalía
Teodosio Cayo, gerente general de la tasadora Arenas y Cayo, define a la plusvalía como el mayor logro que logra un bien y que generalmente se da en un lapso entre cinco y diez años.
“La plusvalía va de la mano con la inversión en obras públicas y mejoras sustanciales de infraestructura. También en algunos casos responde a una moda o elementos intangibles. Cuando el efecto es negativo se le denomina minusvalía y también responde a hechos que podrían estar asociados a temas delincuenciales o incluso a la decadencia del sector por falta de renovación urbana”, señala.
– Las comunas periféricas son las que han tenido mejor desempeño
– “Sí, ello debido a la densificación y crecimiento de la ciudad hacia esos sectores. Antes tenían valores de suelo más bajos. Sin embargo, su mayor demanda, las mejoras en transporte y los avlores comparados con otras comunas han permitido una mayor plusvalía en esas zonas”.
Revise la oferta
Para Francisco Calderón, gerente general de Brokers Digitales, el momento más adecuado para vender sería después de ocho o 12 años de hecha la compra.
“A los tres o cinco años todavía los barrios están en desarrollo. Por ende, hay mucha oferta de departamentos y el vendedor compite con los desarrollos más nuevos. Cuando uno ya está en el octavo año, ya no compite con nuevos, compites con unidades más establecidas”.
-¿Cuándo es buen momento?
-“Si la oferta es muy amplia, puede ser que no sea un buen momento. Hay que esperar que la oferta sea baja. Cuando hay baja oferta, uno puede maximizar el precio que le puede sacar al departamento de inversión usado que va a vender”.
Calderón complementa que al octavo año los precios son más estables y uno puede predecir mejor cuánto es la plusvalía que puede capturar en ese momento. Por otro lado, pasado ese período el barrio va a estar mucho más consolidado.
Fuente: LUN