14 Abr Ventas de viviendas usadas caen 20% y anotan el segundo menor nivel en últimos 11 años
La debilidad de la economía, las mayores trabas para acceder a créditos hipotecarios, junto al aumento de las tasas de interés, son algunos de los factores que han impactado negativamente en la intención por adquirir casas o departamentos.
En el caso de las viviendas usadas, el año pasado en la Región Metropolitana se comercializaron 37.147 unidades de casas y departamentos, una caída de casi 20% respecto del récord de 2021. Además, ese volumen fue el segundo más bajo en los últimos 11 años, ya que desde 2011 solo supera a la cifra de 2020, año del inicio de la pandemia.
Así lo revela un informe de Real Data, firma que analiza el mercado de casas y departamentos usados con datos del Conservador de Bienes Raíces.
En cuanto a los valores, las variaciones interanuales de precios de las viviendas en el cuarto trimestre de 2022, mostraron una caída de 2,8% en las casas y una merma de 5,2% en departamentos, lo que corresponde a la tercera contracción consecutiva anual en ambos casos. Esto, según el informe Índice de Precios Inmobiliarios Clapes UC-Real Data.
Sobre los factores que incidieron en la merma de las ventas en 2022, Patricio Hempel, director y socio de Real Data, comentó que temas ‘como expectativas, inflación, tasas de interés altas, salarios que no crecen, recesión, incertidumbre política, temas tributarios, son varias de las causas de este freno’.
Añadió que la liquidez que tuvo el mercado en 2021 con los retiros de fondos de pensiones y las tasas de interés bajas, provocó que mucha gente aprovechara de comprar sus viviendas ese año.
Jorge Alfaro, investigador de Clapes UC, explicó que los precios de viviendas usadas cedieron ante una débil demanda, lo que responde a dos situaciones centrales. ‘En primer lugar, menores perspectivas futuras de ingresos, con debilidad del mercado laboral y visiones negativas de crecimiento futuro. En segundo lugar, durante el cuarto trimestre de 2022 se mantuvieron bastante duras las condiciones para adquirir financiamiento, con tasas más altas y plazos más acotados, entre otros’.
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“Políticas públicas como la del pie con garantía estatal, pueden ayudar a un repunte de los precios, pero su efecto debiese ser acotado y verse recién para el segundo trimestre de 2023”.
Jorge Alfaro
Investigador Clapes UC
Al analizar las variaciones interanuales de precios de las viviendas por zona geográfica, el informe de Clapes UC-Real Data señala que en el cuarto trimestre de 2022, en el sector oriente de la capital se observaron caídas de 9,3% en el segmento de casas y disminuciones de 6,7% en los departamentos.
En el área centro-norte, los valores registraron bajas de 1,3% en casas y de 5,1% en departamentos. En la zona surponiente y suroriente igualmente hubo descensos.
Patricio Hempel señaló que ‘dadas las tasas de interés altas y los precios altos de las propiedades, la gente que compra ha tenido que modificar la casa tipo que adquiría, ajustándose en valores y superficies’. Así, explicó que la mediana de una casa usada el cuarto trimestre de 2022 fue 2.120 UF en la Región Metropolitana, una disminución de 15% respecto de igual lapso de 2021. Asimismo, en el mismo periodo, la superficie de una casa bajó 6% a 63 metros cuadrados.
En los departamentos también se observó ese fenómeno, agregó. La mediana de una vivienda en altura usada retrocedió de 2.729 UF a 2.272 UF en el último año. En dimensiones se redujo de 54 a 51 metros cuadrados.
En relación con las comunas que lideran en las ventas de viviendas de segunda mano, Santiago encabeza el mercado de departamentos con el 20% de las unidades en el cuarto trimestre de 2022, según Real Data. En valor (UF), Las Condes concentra el 24% del rubro.
En casas, en tanto, Puente Alto es la que más vende en unidades, con el 15,2% en el cuarto trimestre del año pasado y 8,3% en monto. Las Condes, Lo Barnechea y Vitacura explicaron el 35% del mercado medido en UF.
Proyecciones
Sobre las proyecciones de las ventas para 2023, Hempel indicó que una ‘estabilidad política y económica, con caídas en la inflación, y posterior bajas de interés podrían permitir una recuperación lenta el segundo semestre de 2023. Lo importante es que las expectativas de la gente muestren una mejoría’. Con todo, para este año estima ventas similares a las de 2022.
Jorge Alfaro sostuvo que ‘mientras las perspectivas sigan siendo negativas, es difícil que los precios repunten, debido a que hay una demanda que esta contraída. Además, aún hay bastante incertidumbre sobre temas como el nuevo régimen de tributación que tendrán los arriendos, algo pendiente en un posible nuevo intento de reforma tributaria. Esto afecta directamente a la compra de viviendas que son adquiridas con el fin de ser rentabilizadas como una inversión’.