28 Nov Zonas urbanas emergentes mejoran condiciones para renta inmobiliaria
El mercado financiero local de la vivienda, ha comenzado a mostrar con ritmo pausado una mayor apertura y flexibilidad, dentro de un contexto macroeconómico y político que claramente mantiene atentos a todos los actores.
Estas mejores condiciones crediticias se explican por el interés de la banca por mantener y tratar de ampliar sus carteras y, por el lado de los clientes, una buena oportunidad para optar e incluso negociar los créditos y opciones de compra que ofrecen las inmobiliarias. En este contexto las alternativas de inversión para renta inmobiliaria son actualmente opciones muy valoradas por quienes cuentan con un capital previo y líneas de crédito abiertas.
Hoy más que nunca, los inversionistas se fijan en varios factores antes de tomar la decisión de compra para que su inversión cumpla con los resultados esperados, en especial en cuanto a plusvalía, rentas de arrendamiento que puedan garantizar una buena rentabilidad futura versus el precio de la inversión y modelos de negocio que puedan otorgar una seguridad en el pago por parte del arrendatario.
El gerente estudios territoriales GfK Adimark, Javier varleta, afirmó que si se analizan las actuales condiciones del mercado, en especial para renta inmobiliaria, es factible señalar que es un buen momento para invertir.
“Zonas de desarrollo emergente como San Joaquín Oriente, caracterizado por una reconversión de zona industrial hacia zonas habitacionales permiten establecer que estamos frente a un nuevo polo de desarrollo y con mucho futuro. Esta área proyecta una plataforma comercial y de servicios muy interesante pensando en los próximos años y, lo más atractivo, es que la actual propuesta está basada en un concepto de barrio nuevo, tranquilo, amplio, con un corredor verde en calle Cicarelli que integra y conlleva mucho interés y una percepción positiva frente al inversionista. Esto significa que en este momento las unidades cuentan con un valor muy atractivo para renta inmobiliaria y es muy probable que en la medida que esta consolidación se haga más patente, los precios comiencen a subir y tiendan a equipararse a sectores ya consolidados en zonas aledañas de Santiago Centro o Ñuñoa. Precisamente, algunas zonas con desarrollo urbano emergente como NeoSoho en la zona de San Joaquín Oriente, ofrecen a los inversionistas oportunidades no solo en términos de plusvalía y rentabilidad futura, sino sobre todo precios menores que zonas aledañas como Santiago Centro o Zañartu en Ñuñoa”, advierte Varleta.
En este sentido, los especialistas coinciden en destacar que a pesar de las ventas afectadas en muchas zonas de la Región Metropolitana, el sector NeoSoho en San Joaquín continúa mostrando un ritmo de ventas mayor al promedio de la industria debido a que sus valores son menores y ajustados al mercado actual lo que lo hace especialmente atractivo. Esto se debe principalmente porque el precio de los terrenos de este cuadrante son inferiores a los de otros barrios mas consolidados.
En este sentido, los especialistas coinciden en destacar que a pesar de las ventas afectadas en muchas zonas de la Región Metropolitana, el sector NeoSoho en San Joaquín continúa mostrando un ritmo de ventas mayor al promedio de la industria debido a que sus valores son menores y ajustados al mercado actual lo que lo hace especialmente atractivo. Esto se debe principalmente porque el precio de los terrenos de este cuadrante son inferiores a los de otros barrios mas consolidados.
Según Rodrigo Fuenzalida, director de Fuenzalida Desarrollos Inmobiliarios (FDI) y gestor inmobiliario de Alpha NeoSoho, uno de los proyectos en desarrollo en el sector, “la condición de zona nueva donde el mercado inmobiliario esta recién desarrollándose, permite a los desarrolladores ofrecer desde los primeros años una buena plusvalía, como consecuencia de un precio “inicial bajo de oportunidad” comparado con otras zonas aledañas, lo que además puede implicar una renta de arrendamiento atractiva para el arrendatario. Lo anterior tiene efectos positivos, ya que si la renta es adecuada y no alta, la permanencia del arrendatario es más larga en el tiempo, factor muy importante para el inversionista que no quiere tener tanta rotación de arrendatarios”.
Esta zona de la calle Cicarelli y Plaza Valdivieso, hoy tiene una diferencia de precio entre 18% a 25% en relación con dos sectores aledaños también con desarrollo urbano en crecimiento, como son Ñuble al costado norte y Rodrigo de Araya al costado oriente, ambos por el eje Vicuña Mackenna.
“Ambas áreas han atraído una importante cantidad de compradores lo que ha llevado a que los valores de las unidades en venta se eleven sustancialmente. La zona de Rodrigo de Araya cuenta con 34 proyectos en desarrollo y comercialización, cinco de ellos destinados en su totalidad a renta y cuyo saldo por vender equivale a U$$ 563 millones. La zona Ñuble es más pequeña y cuenta con diez proyectos de los cuales cinco son multifamily. Frente a esto, el sector denominado NeoSoho, teniendo a la calle Cicarelli con su parque lineal y Plaza Valdivieso como centro neurálgico, es un cuadrante emergente recién en desarrollo como propuesta urbana, con los mismos atractivos o atributos que Zañartu y Ñuble, pero con el valor agregado de un precio sustancialmente menor y un plan de desarrollo urbanístico verde y habitacional que considera una inversión superior a los US$ 800 millones para la próxima década”, explicó Fuenzalida.
“Es un barrio que cuenta con una planificación urbana completa, con un parque lineal de más de 400 metros, una plaza central de 15.000 mt2, alturas más delimitadas para evitar altas torres que generan conos de sombra, con una de las mejores conectividades y vías de transporte de la zona Metropolitana. Todo esto es un conjunto de atributos que las personas buscan tener en el barrio donde desean vivir o establecer sus propiedades para renta inmobiliaria. No por casualidad en la macrozona hay 10 edificios destinados a multifamily con un total de 6500 departamentos y que han apostado a la conectividad además de ser un polo educacional muy importante“ acotó el ejecutivo.
Según Pablo Allard, decano de la Facultad de Arquitectura de la Universidad del Desarrollo y socio de Allard&Partners, “si se piensa en los inversionistas hormigas o individuales, los principales atributos de este sector de San Joaquín Oriente son su ubicación cercana al centro de Santiago gracias a su acceso a Metro, transporte público y la disponibilidad de terrenos de buen tamaño en barrios ya urbanizados. Por otro lado, la existencia de buenas plazas y arbolado urbano maduro y la construcción de nuevos parques y áreas verdes proyectadas también es un gran atractivo para la renta inmobiliaria. Si además sumamos la oferta de instituciones de educación superior y técnica en Vicuña Mackenna y la cercanía con antiguos barrios con alto potencial para proyectos de micro densificación y recuperación, son factores que sin duda hablan de una zona de grandes oportunidades para la inversión a futuro”.
Para Javiera Basso, directora de Consulting y Valuations para JLL Chile, “con las restricciones normativas que han ido presentando algunas comunas que en algún momento fueron proyectadas para alta densidad, es natural que existan nuevos polos de desarrollo para edificios de vivienda. En cuanto a inversión inmobiliaria residencial, es fundamental que estos lugares tengan acceso a red de metro y ya cuenten con equipamiento de servicios consolidado”.
“Es innegable que existen restricciones para la compra de vivienda que tienen que ver con las alzas de tasas hipotecarias y mayor restricción para acceder a créditos por evaluaciones de riesgo. Sin embargo, para quienes cuentan con acceso a crédito y capacidad de ahorro, es posible lograr pagos de pie más convenientes e incluso lograr mejores precios de venta, en algunos casos. Esto puntualmente para inversionistas hormiga con mayor capacidad de ahorro para poder dar un mejor pie y lograr calzar el pago de dividendo con el arriendo, que es una de las mayores dificultades que ha presentado la inflación y los dividendos en UF y que es lo que hizo tan atractiva la compra por “inversionistas hormiga” en años anteriores”, destacó la ejecutiva.
Fuente: El Diario Inmobiliario